Podle čeho makléře porovnat?
Ověřte totožnost a oprávnění smluvní strany, vyžádejte si doklad o pojištění a návrh písemné smlouvy. Potom porovnejte, jak každý kandidát dokládá cenu, co konkrétně udělá pro prezentaci, jak bude podávat zprávy o průběhu, prověřovat připravenost kupujících a koordinovat právní část. Nakonec si spočítejte celou odměnu a přečtěte podmínky výhradnosti i ukončení.
Nejdřív ověřte, kdo službu poskytuje a za co odpovídá
Identita a smluvní strana
Zjistěte celé jméno, IČO, kontakty a hlavně to, s kým budete smlouvu uzavírat. U makléře působícího pod realitní kanceláří si vyjasněte jeho roli, odpovědnost kanceláře a kdo bude vaše zadání skutečně vykonávat.
Oprávnění k činnosti
Ve veřejném živnostenském rejstříku lze ověřit identifikační údaje, předmět podnikání a platnost oprávnění. Hledejte vázanou živnost Realitní zprostředkování u subjektu, který službu poskytuje.
Profesní pojištění
Zákon ukládá realitnímu zprostředkovateli povinné pojištění odpovědnosti. Požádejte o aktuální pojistku vztahující se na konkrétního zprostředkovatele; zákon počítá s jejím předložením zájemci na vyžádání.
Písemná smlouva
Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná. Nechte si ji poslat předem a ověřte, zda rozumíte rozsahu služby, ceně či způsobu jejího určení, provizi, době trvání i možnostem ukončení.
Tyto body jsou kontrolním seznamem pro každého kandidáta. Samy o sobě nepotvrzují, že je splňuje Radek Jankuv ani kterýkoli jiný konkrétní makléř; vyžádejte si aktuální doklady před podpisem.
Nechte si vysvětlit cenu i konkrétní podobu prezentace
Rozdíl mezi makléři není jen ve výši odhadu. Důležitější je, zda umějí cenu odůvodnit a převést ji do plánu, který odpovídá nemovitosti, lokalitě a pravděpodobnému kupujícímu. Ptejte se věcně:
- Z jakých konkrétních podkladů vychází navržená cena a co ji může změnit?
- Kdo je pravděpodobný kupující a jak se tomu přizpůsobí prezentace?
- Co přesně vznikne: fotografie, půdorys, text, video, příprava prostoru či další výstupy?
- Kde a kdy se nabídka zveřejní a jak se vyhodnotí první reakce trhu?
- Kdo organizuje prohlídky a jak budou zaznamenané připomínky zájemců?
U pražského bytu můžete otázky doplnit podle přehledu jak stanovit cenu bytu v Praze. Vysoký slib bez podkladů není cenová strategie.
Dohodněte si průběžné informace dřív, než začne inzerce
Pravidelnost
Dohodněte si, jak často dostanete souhrn a kdo bude vaším kontaktem. Ticho po zveřejnění nabídky není způsob řízení prodeje.
Obsah zprávy
Užitečný přehled rozlišuje počet a kvalitu poptávek, uskutečněné prohlídky, zpětnou vazbu, stav jednání a další doporučený krok.
Rozhodování o změnách
Předem si řekněte, podle čeho se bude upravovat cena, prezentace nebo cílení. Každá změna má mít věcný důvod, ne být automatickou reakcí na několik klidnějších dní.
Vyjasněte si také dostupnost během prodeje, způsob schvalování textu a fotografií a to, kdo odpovídá zájemcům. Pravidla mají být přiměřená rozsahu zakázky a srozumitelná oběma stranám.
Ptejte se, jak makléř prověřuje připravenost zájemců a řídí návaznosti
U vážného kupujícího je potřeba rozlišit zdroj financování, vlastní prostředky, stav jednání s bankou a podmínky, bez kterých nemůže pokračovat. Makléř má umět vysvětlit, jak tyto informace zjišťuje, jak chrání osobní údaje a jak je promítá do rezervace a termínů.
Zjistěte, kdo připravuje nebo právně kontroluje rezervační a kupní smlouvu, kdo zajišťuje úschovu, návrh na vklad a předání nemovitosti. Jména a odpovědnosti advokáta, banky, makléře i dalších účastníků mají být jasné. Praktickou návaznost kroků shrnuje postup prodeje nemovitosti.
Provizi posuzujte spolu s rozsahem služby a možností odejít
Srovnávejte celkovou odměnu, co je v ní zahrnuté, případnou DPH, další náklady a okamžik, kdy vzniká nárok na provizi. Ve smlouvě hledejte dobu trvání, výhradnost, způsob prodloužení, výpověď, odstoupení a ujednání platná po skončení spolupráce.
Zákon u spotřebitele omezuje jedno období výhradního zprostředkování na nejvýše šest měsíců; prodloužení lze sjednat až v závěru tohoto období. U smlouvy se spotřebitelem na dobu neurčitou může být výpovědní doba nejvýše jeden měsíc. Dopad konkrétního textu smlouvy si nechte vyložit advokátem.
Co majitele nejčastěji zajímá
Jak ověřím, že makléř může realitní zprostředkování vykonávat?
Vyžádejte si jméno nebo název smluvní strany a IČO. Ve veřejném živnostenském rejstříku pak ověřte identifikační údaje, předmět podnikání a platnost oprávnění. U spolupráce pod realitní kanceláří si nechte vysvětlit roli konkrétního makléře.
Mohu chtít doklad o profesním pojištění?
Ano. Zákon o realitním zprostředkování stanoví povinné pojištění odpovědnosti a zprostředkovatel má zájemci na vyžádání předložit pojistku. Ověřte, že je aktuální a vztahuje se na subjekt, se kterým spolupracujete.
Co musí být ve smlouvě s realitním zprostředkovatelem?
Zákon vyžaduje písemnou formu a mezi povinné údaje řadí označení předmětu převodu, kupní cenu nebo způsob jejího určení a provizi nebo způsob jejího určení. Prakticky si navíc vyjasněte rozsah práce, dobu trvání, výhradnost, náklady a ukončení.
Je nejvyšší navržená prodejní cena známkou nejlepšího makléře?
Ne. Vysoký odhad bez podkladů může být jen způsob, jak získat zakázku. Ptejte se na srovnání, stav nemovitosti, cílového kupujícího, cenovou strategii a plán pro případ, že reakce trhu nepotvrdí původní očekávání.
Na co se ptát u provize a ukončení spolupráce?
Zjistěte přesnou výši provize, zda zahrnuje DPH a všechny slíbené služby, kdy vzniká nárok na zaplacení a jaké mohou být další náklady. Ve smlouvě zkontrolujte dobu trvání, výhradnost, prodloužení, výpověď a následky ukončení.
Na čem je přehled založený
- MMR: Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
Úplné znění použité pro požadavky na pojištění, písemnou smlouvu, její základní náležitosti, výhradnost, výpověď a provizi.
- MMR: Povinné pojištění realitního zprostředkovatele
Aktuální ministerský přehled povinnosti pojištění a dokladů, kterými zprostředkovatel prokazuje splnění zákonných podmínek.
- MPO: Živnostenský rejstřík
Oficiální popis veřejného rejstříku, ve kterém lze kontrolovat identifikační údaje, předmět podnikání a dobu platnosti živnostenského oprávnění.
- ČÚZK: Zápisy do katastru nemovitostí
Oficiální přehled vkladového řízení, na které musí navazovat smluvní, finanční a předávací část prodeje.