Jak se prodává nemovitost zatížená hypotékou?
Ověřte zástavní právo, oznamte záměr vlastní bance a vyžádejte si vyčíslení dluhu i podmínky splacení nebo jiné změny. Potom slaďte financování kupujícího, tok kupní ceny, úschovu, kupní smlouvu a návrhy pro katastr. Žádný univerzální pořadník neplatí pro všechny banky; rozhodují konkrétní písemné pokyny a smlouvy.
Nejdřív zjistěte právní stav a podmínky vlastní banky
Ověřte zástavu a další zápisy
Z aktuálního listu vlastnictví zjistěte, v čí prospěch je zástavní právo zapsané a zda na nemovitosti nejsou další omezení. Samotný výpis ale nenahrazuje podmínky úvěrové smlouvy ani pokyny věřitele.
Kontaktujte vlastní banku
Bance oznamte záměr nemovitost prodat a vyžádejte si její konkrétní postup. Zeptejte se na potřebné žádosti, lhůty, souhlas se změnou vlastníka a dokumenty pro výmaz zástavního práva.
Vyžádejte vyčíslení k určitému dni
Vyčíslení má odpovídat plánovanému termínu splacení a uvádět částku, účet, platební údaje i dobu platnosti. Nechte si vysvětlit také podmínky a případné náklady předčasného splacení podle své smlouvy.
Zjistěte podmínky práce se zástavou
Pokud kupující financuje nákup úvěrem, jeho banka může potřebovat souhlas se zástavou v dalším pořadí nebo jiný dokument. Přesné pořadí kroků musí potvrdit obě banky a právník připravující smlouvy.
Pevný termín podpisu nebo předání neslibujte dřív, než znáte lhůty banky. Přehled dalších podkladů najdete v článku co připravit před prodejem nemovitosti.
S bankou prověřte způsob vypořádání úvěru
Splacení z kupní ceny
Část kupní ceny může podle pokynů banky směřovat přímo na doplacení úvěru prodávajícího a zbytek do sjednané úschovy. Konkrétní účty, pořadí plateb a podmínky uvolnění musí být shodné ve vyčíslení i ve smlouvách.
Převzetí úvěru kupujícím
Některé banky mohou posoudit žádost kupujícího o převzetí stávajícího úvěru. Není na něj automatický nárok: banka prověřuje kupujícího a musí změnu výslovně schválit podle svých pravidel a úvěrové smlouvy.
Přesun zástavy na jinou nemovitost
Pokud prodávající nabízí jinou vhodnou nemovitost, může se banky zeptat na změnu zajištění. I tato možnost závisí na souhlasu banky, ocenění nové zástavy a splnění jejích podmínek.
Bankovní nabídka a podmínky se mohou měnit podle smlouvy, fixace, data splacení i typu zajištění. Rozhodujte se až podle písemného vyjádření své banky, nikoli podle obecného příkladu z internetu.
Jeho financování musí respektovat podmínky vaší banky
Kupující s vlastní hypotékou potřebuje splnit podmínky své financující banky. Ta může požadovat vyčíslení úvěru prodávajícího, souhlas s dalším pořadím zástavy nebo přesně stanovit, kam odešle část kupní ceny. Tyto požadavky předejte včas advokátovi, který připravuje smlouvy.
Do rezervace patří reálné termíny pro odhad, schválení úvěru a čerpání. Je vhodné vyjasnit, co se stane, pokud banka kupujícího úvěr neschválí nebo bankovní dokumenty nebudou včas. I při platbě z vlastních prostředků zůstává nutné doplacení úvěru a výmaz zástavy sladit s vlastní bankou.
Tok peněz, úschova a návrhy na vklad musí navazovat
Kupní a úschovní smlouva mají přesně popsat, která část ceny jde bance prodávajícího, která do úschovy a jak se dokládá splnění podmínek. Uvolnění peněz nesmí stát na neurčitých slibech; musí odpovídat bankovním dokumentům a zápisům požadovaným v katastru.
ČÚZK uvádí, že vznik, změna i zánik vlastnického a zástavního práva se zapisují vkladem. Podání k vlastnictví, nové zástavě a výmazu původní zástavy proto musí být připravená ve správném pořadí. Konkrétní smlouvy a podmínky úschovy nechte zkontrolovat advokátem.
Co mít připravené, než se zavážete k termínům
- aktuální list vlastnictví a úvěrová smlouva prodávajícího
- písemný postup vlastní banky a vyčíslení platné k plánovanému dni
- podmínky předčasného splacení, převzetí úvěru nebo změny zástavy
- způsob financování kupujícího a reálné termíny jeho banky
- přesný tok kupní ceny a podmínky úschovy
- listiny pro zápis vlastnictví, nové zástavy a výmaz původní zástavy
Celý prodejní proces od ceny po předání shrnuje také postup prodeje nemovitosti krok za krokem.
Co majitele nejčastěji zajímá
Lze prodat nemovitost, i když hypotéka ještě není splacená?
Ano, v praxi se často doplacení úvěru koordinuje přímo s prodejem. Nejdřív ale potřebujete postup vlastní banky, vyčíslení dluhu a smlouvy, které přesně navazují na tok kupní ceny, úschovu a výmaz zástavního práva.
Kdy mám banku o plánovaném prodeji informovat?
Ideálně ještě před podpisem rezervace a před slíbením pevných termínů kupujícímu. Banka sdělí, jaké žádosti a údaje potřebuje, jak dlouho dokumenty připravuje a za jakých podmínek úvěr doplatí nebo změnu schválí.
Může kupující převzít moji hypotéku?
Pouze pokud tuto možnost připouští konkrétní banka a změnu schválí. Kupující obvykle podává žádost a banka posuzuje jeho schopnost úvěr splácet. Podmínky se liší podle banky i původní úvěrové smlouvy.
Co když kupující financuje nákup vlastní hypotékou?
Je potřeba včas propojit požadavky banky prodávajícího a banky kupujícího. Mohou řešit vyčíslení, pořadí zástav, přímou úhradu části ceny a podmínky čerpání. Termíny rezervace, kupní smlouvy a úschovy tomu musí odpovídat.
Zmizí zástavní právo z katastru automaticky po doplacení úvěru?
Ne. Doplacením se zápis v katastru automaticky neodstraní. Po splnění podmínek banka vystaví dokument potřebný pro výmaz a ten se zapisuje do katastru vkladem. Přesný postup a listiny potvrďte s bankou a advokátem.
Na čem je přehled založený
- Česká spořitelna: Příklad postupu při prodeji s hypotékou
Bankovní příklad koordinace vyčíslení, doplacení úvěru, další zástavy a úschovy. Jde o postup jedné banky, nikoli obecné podmínky pro všechny úvěry.
- Česká spořitelna: Souhlas banky při změně vlastníka
Konkrétní příklad údajů, které banka požaduje pro souhlas určený katastrálnímu úřadu. Požadavky vlastní banky je nutné ověřit samostatně.
- ČÚZK: Zápisy do katastru nemovitostí
Oficiální přehled vkladového řízení; vkladem se zapisuje vznik, změna i zánik vlastnického a zástavního práva.